Как не попасть в ипотечное рабство
Очень часто перед заёмщиками встаёт проблема выбора срока ипотечного кредита. На первый взгляд, действует правило меньше срок – меньше размер кредита – больше переплата. И наоборот, больше срок – больше размер кредита – больше переплата. Однако взаимосвязь между сроком, размером и переплатой вовсе не так проста, как кажется на первый взгляд. Даже с точки зрения эффективности финансовых вложений минимальный срок ипотечного кредита не всегда экономически оправдан, также как и максимальный.
Возьмём для расчётов ипотечный кредит 1 500 тыс. руб. под 12% годовых и проследим как изменяется ежемесячный платёж в зависимости от срока кредита.
При сроке кредита 5 лет ежемесячный платёж составит 33 367 руб. Согласитесь, что это довольно жёсткие условия. Если у вас имеется возможность безболезненно выплачивать данную сумму денег – это хорошо. Переплата в таком случае будет минимальной. Однако, если ежемесячное изъятие из вашего бюджета 33 367 руб. находится на грани ваших возможностей, однозначно, этот срок кредита не для вас. Одно дело, пройти оценку платёжеспособности в банке в настоящий момент, и совсем другое дело соответствовать ей на протяжении следующих 5 лет. Поэтому лучше не связывать себя такими условиями и подстраховаться более длительным сроком кредита.
При сроке кредита 15 лет ежемесячный платёж составит 18 003 руб. Это уже лучше, ведь в жизни заёмщика могут сложится обстоятельства которые ухудшат его платёжеспособность. Это может быть, например, рождение детей, потеря работы, болезнь и др. Переплата по кредиту в данном случае будет, естественно, выше, чем при кредите на 5 лет, зато никто не запрещает её уменьшать через полное, либо частичное досрочное погашение. Причём, заметим, что срок кредита мы увеличили в 3 раза, а ежемесячный платёж уменьшился только в 1,85 раза!
При сроке кредита 30 лет ежемесячный платёж составит 15 429 руб. По сравнению с кредитом на 5 лет, мы увеличили срок в 6 раз и получили уменьшение ежемесячного платежа только в 2,16 раза! Вот тут и проявляется всё коварство аннуитетного платежа. Знаете, сколько рублей из этого платежа идёт на погашение основного долга? В это трудно поверить, но за первый месяц вы погасите только 429 рублей из 1 500 000. Остальное это начисленные проценты.
Ещё более абсурдным выглядит ипотека на 50 лет. При таком сроке ежемесячный платёж составит 15 038 руб. В первый месяц в погашение основного долга уйдёт 38 руб., во второй месяц долг уменьшится ещё на 38 руб., 38 копеек. В этом случае вы будете обречены первые лет 25 выплачивать одни проценты. Весьма интересна окажется сумма переплаты – 7 522 800 руб. Неплохо для кредита 1 500 000 руб. Вот уж настоящее ипотечное рабство.
Таким образом, оптимальный срок ипотечного кредита 15-20 лет. Даже, если вам кажется, что вы способны расплатится за 5 лет или меньше, всё равно растяните срок кредита, например, до 15 лет, чтоб иметь возможность нивелировать риски ухудшения финансового состояния. Откройте пополняемый депозит в банке на 5 лет под хороший процент и перечисляйте туда сэкономленную разницу в 15 367 руб., получающуюся от разности между ежемесячным платежом, если бы взяли кредит на 5 лет (33 367 руб.) и платежом при кредите 15 лет (18 003 руб.). Если всё пройдёт по плану, к моменту закрытия депозита, через 60 месяцев под 13% годовых, у вас накопится почти 1 290 000 руб. достаточные для полного досрочного погашения. Если появились какие-то финансовые трудности, вы просто пропускаете платежи на депозит. Согласитесь, что пропустить платёж на депозит не так страшно и неприятно, как пропустить платёж по ипотечному кредиту. В этом и заключается ваша страховка. А особо рисковые могут попробовать вместо депозита, инвестировать, например, в паевые фонды. Тут доход никто не гарантирует, зато потенциальная доходность, тем более на 5 летнем промежутке, может быть не в пример депозитам.
Не надо торопиться отдавать ипотечный кредит, если есть другие кредиты: автокредиты, потребительские, карточные. Ведь ипотечные кредиты – самые выгодные и самые дешёвые. Поэтому имеет смысл рассчитываться сначала с наиболее дорогими потребительскими, карточными и автомобильными кредитами, а потом и с ипотечным. При грамотном использовании своих финансовых потоков, вы никогда не попадёте в ипотечное рабство. Более того, правильный выбор срока ипотечного кредита может помочь в решении других финансовых проблем.
Выбирайте сроки кредитов правильно, тогда они вам помогут.
Роман Хадаханэ специально для
"Экономический вестник Бурятии"
ИРА "Восток-Телеинформ"
08.08.2008